浅析商品房消费者知情权的保护
单位： 日期：2006-7-21 16:17:49
《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)第八条第一款对消费者知情权有明确规定，即：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者服务的真实情况的权利。”
从消费者各项权利之间的关系看，知情权是实现消费者公平交易权、生命财产安全权等其他八项权利的基础，只有实现好知情权才能更好地保护其他权利。如果知情权不能得到有效保护，那么消费者的其他权利也不能得到圆满实现。对商品房消费者而言，其知情权也同样居于重要地位。
一、知情权对于商品房消费者作出正确决策具有重要作用
笔者认为，商品房具有价值和使用价值的属性，可归类为商品中价值较高的耐用消费品，因此商品房消费者权益应该纳入《消法》保护，这样才能更有力地保护商品房消费者权益。
商品房消费者知情权，是指消费者享有知悉其即将购买或已经购买使用的商品房以及与商品房相关真实情况的权利。它是消费者其他权利实现的基础和前提，在商品房消费者的各项权利中处于十分重要的地位，是一种基础性的权利。
知情权能否得到有效保护，关系到消费者在开发商出售房屋换回货币即实现其价值需要的同时，能否圆满获得商品房的使用价值(即付出货币获得商品房所有权和土地使用权)。知情权的丧失或者部分丧失，会使消费者相对于商品房开发商的弱势地位更加弱化，严重影响到消费者作出正确判断。
在市场机制不健全的情况下，商品房开发商提供的信息往往只有利于开发商自己，并且不够全面、及时、准确和真实。消费者基于残缺甚至几乎失真的信息作出的关于商品房购买和使用的决定，往往容易陷入开发商精心设计的“陷阱”，如签订不平等的合同，或者购买质次价高的房屋甚至上当受骗、造成财房两空等。
反过来，如果消费者在开发商的帮助下，能够比较充分地享有知情权，对其所购房屋的建设开发商资质、设计、施工、贷款、抵押、物业、配套设备、绿化、周边环境等所有相关情况都能有效把握，那么一般情况下都会作出比较正确的判断。这样，他们就能比较直接地选择购买信誉度高的企业开发的质优价廉的商品房，从而激励开发商更加专注于商品房功能的健全、技术的改进和成本的降低，开发出更为优质的商品房，形成房地产市场的良性循环。
二、完善保护商品房消费者知情权的措施
开发商是依法成立的以营利为目的的房地产企业，应该依法经营，履行保护消费者权益的义务，但现实生活中消费者知情权被开发商损害的事件却屡屡发生。这是因为在市场机制不完善的情况下，合法经营的诚信成本远远高于其违法违规经营的侵权成本。在这种情况下，开发商往往会不择手段以各种方式包括损害消费者的知情权来牟取暴利。
因此，必须采取有力措施，大大增加开发商侵犯消费者知情权的侵权成本，要让开发商失信的损失远远大于他通过侵权而牟取的非法利润。同时，让诚信经营、充分履行消费者权益保护义务的企业叫响、变亮，促使其不断赢得更大的市场空间。
1.建议制定“商品房消费者权益保护条例”，明确商品房作为商品的属性及商品房消费者应享有的权利。
在“条例”中，要进一步明确商品房消费者知情权的内涵和外延，规定开发商侵犯消费者知情权应该承担的法律责任。对于通过虚假宣传等方式欺诈商品房消费者的违法行为，可规定适用于《消法》第49条，即开发商应承担双倍赔偿责任。这样，就能有效增加不法企业的侵权成本。
针对商品房广告欺诈现象严重的状况，应制定“商品房销售广告管理办法”，明确开发商通过电视、报纸等新闻传媒以及售楼书、宣传手册发布的广告和宣传内容，应与规划部门审批的规划、建设部门审核的工程规划相一致，并在经过工商部门审查后方可发布。
应明确开发商在广告中所作的明确承诺自然纳入商品房买卖合同附件，除非遇不可抗力并及时告知消费者，否则开发商违反广告中所作的承诺都要承担违约责任，赔偿消费者的损失。这样，开发商发布广告一定会三思后行，减少不负责任或故意性质的虚假宣传，从而使商品房消费者的知情权得到根本性保护。
2.继续整顿和规范市场秩序，严查商品房开发商侵犯消费者知情权的违法行为。
应责成开发商建立完善的信息披露制度。对于开发商利用虚假广告欺诈消费者行为的，对有关消费者知情权的信息不能真实、准确、全面、及时进行公布的，要依法依规责令改正并严肃查处，同时通过电视、报纸等新闻媒体予以曝光。
以商品房广告为重要收入来源的电视、报纸等新闻媒体，应强化信息披露责任意识，严格审查商品房广告内容。对于违反广告管理法律法规、为开发商进行虚假宣传的新闻媒体，同样要依法查处，严惩不贷。
3.充分发挥消费者协会作用，强化消费者个人保护意识。
应通过丰富多采、灵活多样的形式，引导广大的商品房消费者学习和知晓自己有哪些权利，开发商应尽哪些义务，哪些信息应该披露，披露时应遵守什么标准、达到什么要求。对已经了解的情况，商品房消费者要会进行分析和归纳，慎重推敲，科学决策，真正购买到放心如意的房子。
4.加强商品房市场诚信体系建设。
要针对商品房开发商建立专门的信用记录，使全社会包括消费者可以很方便地从记录中获得开发商、商品房及其诚信经营状况的相关数据。对于开发商进行虚假宣传和发布虚假广告、故意隐瞒重要信息等情况及违法行为受到有关部门查处的相关信息等都应载入信用记录。 |
